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北京收紧商品房预售资金监管房地产业洗牌提

2018-08-09 17:33:43

北京收紧商品房预售资金监管 房地产业洗牌提速

继2010年北京市公布了对商品房预售资金实施监管之后,今年6月6日,北京市住建委再次发布《北京市商品房预售资金监督管理办法》(以下简称《办法》),称商品房预售资金必须按规定达到一定建设进度后按计划支取,开发商支取预售款由原来的4个节点,再增加1~2个使用节点。此外,经适房预售资金也纳入监管。新办法将于今年7月1日起实施。

北京市统计局发布的数据显示,2012年,全市房地产开发项目本年到位资金为6112.4亿元,比上年增长14.1%。其中,金融贷款为1498.4亿元,增长28.3%;自筹资金为1626.1亿元,下降6.9%;定金及预收款为2086.8亿元,增长37.5%。

超过2000亿元的定金及预售款,占到整个房地产开发资金的1/3,“这一政策的重申势必会加速整个市场的洗牌。”高和投资金融分析师李慧忠在接受《每日经济》采访时指出,在开发商所有的资金链中,相当一部分核心来源是通过预售实现的,“这将会影响到接下来开发商拿地及推盘的策略。”

新增加1至2个支取节点/

预售资金的监管,对于房地产市场来说,并非新政策。早在2010年,《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》就曾明确:“商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户,并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管,保证预售资金优先用于工程建设。”

而对比6日北京市住建委发布的《办法》,商品房预售资金必须按规定达到一定建设进度后按计划支取,开发商支取预售款由原来的4个节点,再增加1~2个使用节点。此外,经适房预售资金也纳入监管。新办法将于7月1日起实施。

根据规定,新《办法》实施后,旧《办法》将废止。对比新老《办法》发现,在暂行《办法》中规定,开发商项目用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记四个环节设置资金使用节点。而新《办法》中,增加了1~2个节点。其中规定,项目拟预售楼栋中最高楼栋为7层以上10层以下建筑的,可增加“建设总层数达1/2”节点;拟预售楼栋中最高楼栋为10层以上建筑的,可增加“建设总层数达1/3”、“建设总层数达2/3”节点。

值得注意的是,去年4月份对《办法》进行征求意见时,经济适用房并未列入预售资金监管的范畴。而最新发布的《办法》中,将经适房预售资金监管也纳入其中,以保障购房者的资金安全。

“房地产调控政策大致可以分为三大类别:供给层面、需求层面和资金层面。供给层面主要涉及土地供给政策、预售证等问题;需求层面主要涉及限购令等问题;资金层面主要涉及购房者的房贷问题、房企信贷问题、利率问题、预售资金监管等。”李慧忠告诉本报。而此前的行政手段主要集中在供应及需求层面。

“预售资金监管政策出台的目的,主要是为了防止开发商资金链断裂影响到房地产项目的开发进度,进而给购房者、银行等利益方带来损失,以及防止‘烂尾楼’的出现;其次,实施专款专用,可以有效防止开发商携款外逃等现象的出现。”李慧忠认为,这样或有意或无意产生一种效果:开发商降价销售可能起不到快速回流资金的作用。开发商可调配的资金额度不再取决于产品的销售速度,而是取决于工程进度。在竣工之前,销售款中的相当部分仍是死钱,开发商只能加快施工进度。

“理性的开发商面对中央政府强硬的调控决心,加快销售才是首选。但加快销售又得不到钱,开发商也面临着困局。”李慧忠说道。

中小开发商受冲击最大/

“这次重申这一政策,在执行环节会更严一些,但很可能只是一个过渡政策。”一位房地产分析人士告诉《每日经济》,短期来看,相比于限购、限价,对预售资金的监管是较为有针对性的政策,“不再是一味的去堵,但这依然不能解决核心问题。”

在《每日经济》的采访中,多位分析人士都表示,预售资金监管的从严,不排除是为日后房产税的出台“烘托气氛”。

上述分析人士指出,在其看来,未来三个月之内就很有可能出台房产税,“去年我们也和政府职能部门有过沟通,去年年底就有这样的苗头,但当时一些市场变化未能实现,而现在的时机更合适一些。”

“近段时间以来,房地产市场的资金链偏松,但整体供应量又非常少,民间的需求又十分旺盛,调控的效果与理想存在差距。”李慧忠补充道,从之前的限购、限价,到北京市有意执行“限地价、竞房价”的土地出让,“这其实都是整体调控政策的优化升级。”

但该政策的从严,对房地产市场来说,又将面临新一轮的洗牌。对于中小开发商而言,其自有资金有限,融资渠道相对狭窄,很大程度上将依赖预售款再进行开发,“预售资金监管制度若严格执行,中小开发商受到的冲击最为明显,被淘汰的可能性不是没有。”李慧忠进一步指出,而对于大的开发商而言,自有资金雄厚,融资渠道也比较多,他们将更倾向于建成现房后再销售,再把损失的利润增加到现房售价中。

李慧忠不无担心地指出,预售资金的收紧,会让基于预售情况而制定拿地节奏的开发企业,彻底打乱节奏,“现在土地市场比较热,但开发商的资金链一旦吃紧,拿地结构放缓,从而叠加出现的则是在推盘策略上的放缓。”李慧忠表示

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,一旦预售资金从严,开发商则会借助于现房销售来弥补损失。

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