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股权之争对万科的伤害有多重这组数字说明一

2019-03-05 18:33:30

股权之争对万科的伤害有多重?这组数字说明一切

在被万科称为32年发展史上极为特殊的这半年里,究竟发生了什么?万科之争将走向何方?

昨日晚间,万科发布2016年半年度业绩报告,这被万科定义为“是万科32年发展史中极为特殊的半年。”

根据万科半年报,上半年万科实现销售收入1900.9亿元,同比增长69.9%;实现营业收入748亿元,增长48.8%;实现归属于上市公司股东的净利润为53.5亿元,同比增长10.4%。

不得不提的是,万科在披露半年报的同时,直指股权事件影响了公司的运营。

作为标杆房企,万科的销售规模、利润率和新业务发展动向一直是业内焦点,然而,在股权大战面前,这些指标黯然失色。股权大战给上市公司造成的伤害反映在年报的数字里。

「 上半年净利仅增加10.42% 」

半年报数据显示,营业利润和归母净利的增速并不好看,大幅跑输营收增速。万科解释称,利润增长慢于收入增长的主要原因是当期结算的相当一部分项目为 2014 年房地产市场调整期内售出的项目。

与此同时,万科毛利率呈现下降趋势。据中报数据显示,房地产业务毛利率为 17.55%,较 2015 年同期减少 3.49 个百分点。万科称,毛利率下降的主要原因在于长沙、杭州、无锡、沈阳、重庆、宁波、西安等城市在 2014 年市场调整期受影响程度较大

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,低毛利产品在今年上半年集中进入结算期,导致整体毛利率下降。

与利润增速缓慢和毛利率下滑相比,万科在销售规模上仍拥有领先全行业的优势。上半年,公司实现销售面积1409万平方米,销售金额1900.8 亿元,同比分别上升 55.8%和69.9%。万科销售金额突破1000亿大关仅用时118天,比去年同期足足缩短了59天,达到历史最短水平,在全国商品房市场的占有率进一步上升至3.9%。

分区域来看,上海区域销售额占全公司比重为37.4%,广深为26.2%,北京为19.6%,中西部区域为16.3%、海外地区为0.5%。

储备方面,上半年公司获取新项目 70 个,总建筑面积 1260.1 万平方米,权益规划建筑面积 848.8 万平方米,权益地价总额约 465.8 亿元,新增项目均 价为 5488 元/平方米。

截止上半年,按万科权益计算的规划建筑面积合计3582万平方米,保持在滿足未來两年以上的开发水平。此外,万科还参与了一批旧城改造项目,此类项目中万科权益建筑面积约294.4万平方米。

报告期内公司全部营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例为 96.9%,来自物流地产等多个新型业务的收入比例仅有3.1%。

「 股权大战带来的伤害 」

始于 2015年7月的股权事件延续至今,尚未妥善解决。万科在中报中力陈股权大战带给公司的伤害。

万科称,2016年上半年对万科是极为特殊的半年,曾经被寄予厚望的发行股份购买资产预案尚未达成共识,部分股东一度提议罢免全体董事和非职工代表监事,延续至今的股权事件不仅使公司的正常运营受到影响,也进一步波及公司的合作伙伴、客户、员工和其他中小股东。

而这已不是万科第一次打“悲情牌”,今年6月,万科内部邮件曾透露由于管理权之争,给万科带来了诸多困扰,造成部分项目解约,银行重估信用风险等情况。

此次万科发布的半年报中,其又大篇幅写到股权事件对公司经营的影响,包括:新的土地项目获取受阻、合作伙伴和客户信心受损、公司业务拓展受影响、团队稳定性受到冲击。

万科称,发行股份购买资产预案未达成共识,部分股东提议罢免全体董事、非职工代表监事。6 月底以来,公司合作伙伴、客户、员工、其他中小股东对公司前景之疑惑和担忧进一步加剧,公司的正常运营受到影响。6月底至8月初,已有31个合作项目因股权问题而被要求变更条款、暂缓推进或考虑终止合作。万科物业5个洽谈合作项目因股权问题暂缓、变更或考虑终止合作。猎头集中针对公司员工挖角的情况严重,公司6、7月份离职率呈明显提高趋势。

万科董事会秘书朱旭表示,“面对股权事件的影响,事业合伙人自觉维护公司正常运营,有效缓解了股权事件对公司各项业务的冲击。”

值得注意的是,万科首次对合伙人持股情况进行了披露。公告显示,2014年,在股价低迷的背景下,公司经济利润奖金的奖励对象从股东利益出发,顺应市场呼声,自愿以递延的集体奖金,加杠杆在二级市场持续买入万科A股。目前合伙人持股计划通过资产管理计划累计持股占万科总股本的4.49%,自首次增持以来从未减持。

近年来,万科约7成项目通过合作方式获取,但是6月底以来,部分合作方担心公司品牌、管理、融资优势不能持续,提出改变合作条件甚至解约。万科进一步表示,潜在项目拓展面临更大的不确定性,部分金额较大的招拍挂项目也难以邀请同行合作。

万科表示,公司将加强和股东、监管机构的沟通与协商,在符合广大股东利益、合法合情合理的前提下,积极寻求解决方案,实现多方共赢。

「 郁亮罕见缺席业绩会 」

另外,据悉,身陷股权之争的万科董事会主席王石、总裁郁亮,将无法参加于22日举行的中期业绩会。

知情人士称,郁亮缺席业绩会的原因是忙于股权事件而无法抽身。从万科过去多年的历史来看,王石已经多次不参加业绩会,但郁亮担任总裁后,几乎没有缺席过公司业绩推介会。这一次非常罕见。

此前的两周,恒大集团和许家印介入万科股权之争,买入万科股份达6.82%,万科股价一度飙升至27块多,而宝能多个接近爆仓的资管计划也被拉至浮盈百亿,令万科股权之争局势更加复杂。

作为万科创始人团队和事实上的前十大股东之一,王石、郁亮将如何面对这样的棘手问题?万科之争将走向何方?

知情人士透露,因为高杠杆举牌涉及险资万能险及资管计划炒股问题,宝能面临诸多压力,其已经在寻求和恒大、万科管理层接触,对宝能系实际控制人姚振华来说,首要的是资金和财产安全;许家印则想要得更多,财务投资和并表控制万科都想要;但对王石和郁亮这些管理层来说,无论谁是股东,他们都希望万科原有文化和架构被充分尊重,管理团队享有最大的自主权,以及对万科这家公司的经营管理权。

值得注意的是,在今年房企高价拿地的扩张步伐下,万科却保持审慎投资,朱旭称,“2016年上半年,万科没有拿下一个高风险项目,也没有一个面粉贵过面包的地王项目。”

截至报告期末,按万科权益计算的规划建筑面积合计3582.0万平方米,保持在满足未来两年以上的开发水平。对于今年下半年的发展,万科称股权事件带来的不确定性,也可能给公司后续经营带来更大挑战。

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