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大型房企新年亢进掀融资潮备战拿地销售目标

2018-09-21 09:29:12

大型房企新年亢进:掀融资潮备战拿地 销售目标全面调高

中国大型房地产商在2013年一开始就表现出了集体亢进的姿态。

在刚刚过去的短短半个月时间里,包括恒大地产()、富力地产()、越秀地产()、雅居乐()、碧桂园()、世茂房地产()等在内的多家开发巨头相继宣布了海外融资计划。在此之前,旭辉集团()、江苏新城()、金轮天地()等亦完成了在香港资本市场的登陆。

从几家公司公告的融资计划来看,大部分资金都将被用于新增土地储备。实际上,随着2012年多家开发商销售情况的超额完成,国内开发商已经纷纷提高了其在新一年度的销售目标。

海外融资热潮

1月17日,恒大地产宣布向市场配售10亿股,每股配售价4.35港元,共计筹资43.5亿港元(约合5.6亿美元)。恒大之前,已经有多家港股地产商选择发债融资。

1月16日,富力地产刊发公告表示,全资附属公司彩富控股有限公司作为发行人将发行票据,根据认购协议,发行人将发行2020年到期的本金额4亿美元、利率8.75%的优先票据。同一日,上海实业控股宣布发行可换股债券总本金额将为39亿港元(约5亿美元),发行价为可换股债券本金额的100.00%。越秀地产宣布公司已于2013年1月16日与经办人订立认购协议,据此越秀地产将发行3.5亿美元2018年到期、利率3.25%的票据及5亿美元2023年到期、利率4.50%的票据。

另外,2013年1月11日雅居乐发行7亿美元的次级永久资本证券。去年跻身房企20强的港股房企佳兆业也成功融资,1月初公布将发行于2020年到期的5亿美元优先票据。另一家广东巨头碧桂园今年也在举债,发行了7.5亿美元、息率为7.5%、于2023年到期的优先票据。世茂房地产9日发行的7年期8亿美元债券,票面利率6.625%,可谓房地产行业发行利率最低,超额认购达27倍。

据不完全统计,仅仅上述几家地产商的融资额就已经达到50.6亿美元。

与此同时,从去年下半年开始,不少内地企业积极搭建境外融资平台。

近期,绿地集团宣布,分拆酒店集团和海外业务赴港上市。万科地产在收购了南联地产之后,公布了B转H股方案,再次搭建一个境外融资平台。瑞安房地产计划分拆新天地赴港上市。

此外,多家地产公司也在近期完成了港股上市计划。1月16日,江苏金轮天地在香港挂牌上市,成为今年首个成功在港IPO的内地房企。2012年11月23日,旭辉控股集团在香港完成了首次发行,募集资金约15.3亿港元,成为2012年以来首家登陆香港资本市场的内地房企。11月29日,江苏新城地产也完成了港股上市,募集资金约18.96亿港元。

融资环境好转

有境外上市的开发商负责人昨日向早报表示,境内融资以项目为载体,资金运用的灵活度很低。境外融资以企业为载体,融得资金,可以通过注册资本金或者增资的方式,进入境内既可以用作土地款支付,也可以用于任何项目的开发资金,灵活度极高。从融资成本来看,评级越高的企业,融资成本越低,以3B级企业为例,十年期的发债利息仅3%,而国内五年期以上的贷款利率为6.55%,还没有算上上浮的空间。但是如果信誉级别较低的企业,融资成本一般在8%左右,有些会更高。这是企业的差异所造成的。

中原地产市场研究部总监张大伟分析称,2013年年初再启动融资,主要原因更大的可能性在看多市场。而且选择在香港等海外融资的主要原因是由于美国QE3的推出,热钱流入香港的步伐有所加速,内地房企在香港融资的难度大幅降低。

值得指出的是,在境外融资潮被掀起的同时,国内的贷款也有所放松。

张大伟表示,房地产开发商主要的融资途径包括银行贷款、信托和海外融资。银行贷款和海外融资的规模均明显上升。银行贷款向来是开发商最主要的资金来源。在调控政策最严格的2011年,全国房地产行业银行贷款出现了负增长,而2012年以来,银行贷款便出现了明显的正增长,近期贷款势头有进一步上升的趋势。这表明在经济逐步回落的情况下,银行对房地产行业政策偏紧的局面已明显改观,房地产行业的融资困局得到基本缓解。

上述龙头房企负责人坦言,近期银行对于大企业的融资态度明显改善,在信贷总量上升的情况下,企业申请开发贷款的难度有所好转。

此前,部分股份制银行人士称,有意增加2013年的房地产开发贷额度。更多受访银行人士的普遍说法则是,眼下尚未接到总行的最新信贷政策,但银行对于房企的态度确有微妙变化。

值得指出的是,中小企业的融资环境依然较为艰难。

有中型企业负责人坦言,没有境外融资的平台,即使有,中小企业的融资成本也要高于大型企业。国内银行对于中小企业的支持力度也明显小于大型企业。因此,融资环境的改善并非每家企业都感受得到。

为扩张做准备

对于此轮融资潮,不少业内人士称是企业为扩张而做资金储备。

某开发商表示,融资的目的只有两个,一是发展,二是支持运营。去年房地产市场成交回暖,从上市企业公布的销售业绩来看,大部分企业都能提前或者超额完成全年销售目标。那么企业在消化土地的同时,必然要新增土地,以保证其持续的收入增长。此轮融资,显然是持发展目的的占多数。

事实上,从近期各大企业融资的公告来看,出现最多的字眼是新购土地。

以雅居乐公告为例,其称拟利用该笔款项于购买新地块、作再融资及一般营运资金用途。

某龙头企业负责人近日表示,在全球货币宽松的预期下,会有越来越多的资金流入房地产企业,在地价、房价升值的预期下,房地产企业显然在为新一轮的买地扩张寻求资金储备。这轮扩张潮,从去年就已经拉开。

张大伟称,去年12月,标杆房企累计购地金额达431亿元,创2011年以来标杆房企月度购地金额新高。从2012年全年来看,标杆房企购地金额为1617亿元,比2011年增长41%。标杆房企由于整体业绩良好,资金链缓解,存库下降,因此在未来的拿地高潮中仍将成为主力。

此外,有业内人士认为,中小企业的生存环境并未改善,不少企业转让项目求生存,大企业的提前融资,也会助其把握更多收购的机会。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示,大企业资金层面表现尚可。现在低利贷是通过银行

大型房企新年亢进掀融资潮备战拿地销售目标

,私募和信托都是高利贷。现在国际资本充裕,大企业正用足海外融资方案。万科、金地近期相继买公司买壳都是为了融资。相较之下,中小企业很难融资。所以,房企的集中度会继续逐步体现。

调高2013年销售目标

对2013年的市场,开发企业普遍没有了悲观的情绪。

富力地产相关负责人表示,2013年的市场会是平稳的。

某境外上市企业相关负责人表示,在限购尚未取消的情况下,市场很难出现突然上升。但是在货币宽松、信贷宽松的情况下,房企的日子不会很难过,成交和价格应该会比较平稳。

另有国有企业营销负责人坦言,今年的市场不会有大涨,但是房地产企业的悲观情绪基本没有了。今年以来,不少企业制定的销售目标普遍高于去年,2012年很多企业全年销售目标同比都是持平,仅从这一点,就说明企业对市场还是较为乐观。

绿地集团近日公布,将加码房地产主业,销售目标计划增长30%以上。世茂股份则将2013年销售目标调高至100亿元(2012年为70亿元)。恒大集团将2013年合约销售目标调整为1000亿元,较2012年全年800亿元的销售目标上升25%。

有国有企业负责人表示,销售目标是企业对市场判断的反应,在销售目标提升的同时,企业也会消化多少土地,再新增多少土地,这又反过来吹热企业的拿地计划。一二线城市的土地溢价率会有所上升。

(周祺瑾 王齐)

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